建築物の省エネ性能表示制度が、2024年4月からスタートします。
一般の消費者にとって建物の性能は気になるところ。
住宅を購入する場合はもちろん、賃貸で部屋を借りる場合にも確認しておきたいポイントですよね。
社会情勢の影響により、電気料金の高騰でランニングコストもままならない状況が続いています。
住宅には、より省エネの高性能が求められる時代へと進んでいく傾向にあるのも事実です。
国の政策としても、省エネへの取り組みは加速していく傾向にあります。
そこで今回は、建築物の省エネ性能表示制度について解説していきます。
省エネ性能表示制度とは
引用：省エネ性能表示制度事業者向け概要資料｜国土交通省
2024年4月から始まる「省エネ性能表示制度」は、各業者が建築物の省エネ性能を広告等に表示する制度です。
建築物の省エネ性能を、消費者がスムーズに把握・比較するために導入されます。
省エネ性能表示制度の目的は、新築一戸建て住宅やマンション、オフィスなどを購入・賃借する人が省エネ性能への関心を高めることです。
消費者が環境に優しい住宅を選ぶための判断材料を明確化することで、省エネ性能の高い住宅や建築物の供給が促進される市場づくりを目指しています。
制度により義務化される表示
新築および再販売・再賃貸される建築物に関して、販売・賃貸事業者は「省エネ性能ラベル」の広告表示を義務付けられています。
省エネ性能ラベルには、エネルギー消費性能を表す星の数・断熱性能・目安となる年間光熱費が記載されています。
消費者はラベルの情報をもとに、建築物の省エネ性能を直感的に理解することが可能です。
星の数は、省エネ基準を上回るほど多く、省エネ性能の高い建築物であることを示しています。
制度が導入される背景
省エネ性能表示制度の取り組みにより、消費者は建築物の省エネ性能をスムーズに比較できます。
また、環境にやさしい住宅選びの促進にも効果的です。
新築建築物に対する省エネ基準への適合が原則として義務化される「建築物省エネ法」の改正に先立ち、とくに新築住宅には省エネ性能の把握と普及が求められています。
広告への表示については「努力義務」とされています。
しかし、国土交通大臣が事業者に対して勧告・命令を行えるため、実質的に高い水準の省エネ性能が求められると考慮すべきです。
制度により期待される効果
省エネ性能表示制度は、省エネルギー性能の可視化を通じて、消費者の意識向上と省エネ住宅の普及を促進します。
そのため、脱炭素社会への移行を支援しながら、将来的に省エネ性能の基準引き上げにもつながる効果が期待されています。
既存建築物に対しては、性能を評価できない場合も多いことから、制度の適用が必須ではありません。
しかし、省エネ性能を評価できる建築物については、表示を適用するのが望ましいとされています。
省エネ性能ラベルとは
省エネ性能ラベルには、エネルギー消費性能が「★マーク」の数で表示されます。
実際の消費エネルギーが省エネ基準より少ないほど、星の数が増えることを理解しておきましょう。
また、断熱性能は数値、目安となる光熱費は金額で表示されます。
建築物の省エネ性能を星の数や数値・金額で表示することにより、消費者はスムーズな比較・検討が可能です。
省エネの意識が高まるだけでなく、住宅の選択基準に省エネ性能が加わることも期待されています。
引用：建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表⽰制度｜国土交通省
上記のように、建物の種類や評価方法、再エネルギー設備の有無などによって、ラベルの種類が異なります。
一戸建て住宅の購入を希望する場合は、建物の種類「住宅」のラベルを自己評価と第三者評価で確認します。
また、太陽光発電をはじめとする再エネルギー設備の有無でも判断が可能です。
ラベルの種類
| 建物の種類 | 住宅（集合住宅）・非住宅・複合建築物 |
| 評価方法 | 自己評価・第三者評価 |
| 再エネルギー設備 | 有り・無し |
エネルギー消費性能を星の数で確認できる
建築物のエネルギー消費性能は、星の数で表示されます。
エネルギー消費が国の定める省エネ基準よりも少ないほど、星の数が増える仕組みです。
消費エネルギーが基準に適合している場合は、★が1つ付きます。
その基準からエネルギー消費を10%削減するごとに、星が1つずつ増えていく計算です。
ただし、★4つ以上の評価は、再生可能エネルギー設備の利用による削減が考慮されている場合に与えられます。
そのため、星が光るデザインを採用しており、省エネ性能を視覚的に理解しやすいのも特徴です。
また、再生可能エネルギー設備の有無や削減率によって、★4つ以上でも光らないデザインや★3つ以下でも光るデザインなどのパターンもあります。
星の数を表示することで、消費者は省エネ性能の高い住宅や省エネによる経済的なメリットを把握しやすくなります。
断熱性能を数値で確認できる
断熱性能の数値は、建物がどれだけ熱を逃がしにくいか、また外からの熱をどれだけ取り入れにくいかを示します。
数値が大きいほど、断熱性能が高いと判断が可能です。
例えば、国が定めている省エネ基準に適合していれば、数値「4」と表示されます。
また、さらに高い水準であるZEH（ゼロエネルギーハウス）に達している場合は、数値「5」です。
ZEH水準とは、省エネ基準適合住宅と比べて、一次エネルギー消費量が20％以上削減されたものを指します（再生エネルギーを除く場合）。
断熱性能を数値化することで、消費者は建築物の性能（断熱性能・省エネ性能など）を明確に比較・検討できます。
光熱費の目安を確認できる
省エネ性能ラベルには、光熱費の目安が表示されています。
それぞれの住宅性能から電気やガスなどの年間消費量が「どの程度になるのか」を計算しており、エネルギー単価を掛けて算出した年間光熱費の目安です。
ただし、実際の光熱費は家族構成や暮らし方など、各家族のライフスタイルによって異なります。
そのため、表示される光熱費は、あくまでも概算です。
また、光熱費の表示は任意項目であるため、ラベルに表示されない場合もあります。
完全な予測値として捉えるべきではありませんが、光熱費を予測したい場合に指標として役立ちます。
住宅の省エネ性能を高めるメリット
住宅の省エネ性能を高めることで、以下2種類の観点でメリットを得られます。
- 一年中快適に過ごしやすい
- 光熱費の削減につながる
省エネ住宅の導入により、日常生活における健康面や経済的な質の改善につながります。
単純にエネルギーを節約するだけではなく、生活の質を根本から改善する有効な手段です。
一年中快適に過ごしやすい
省エネ住宅には高断熱・高気密の特性があり、室内の温度を一年中快適な範囲に保ちます。
夏は涼しく、冬は暖かい環境を維持できるため、外気の影響を受けず快適に暮らしやすいのが魅力です。
また、室内の温度差が少なくなることで、風邪や熱中症、さらにはヒートショックといった健康リスクの軽減にも貢献します。
部屋は暖かいのに廊下に出ると寒いといった不満も解消可能です。
さらに、寝室の温度を一定に保てるので、より快適な睡眠効果も期待できます。
睡眠の質が向上すれば、日々の疲れを効果的に回復できるのもうれしいポイントです。
光熱費の削減につながる
高断熱・高気密の住宅は、冷暖房の効率が大幅に向上するメリットもあります。
冷暖房の効率化は、光熱費の削減に直結する重要な要素です。
とくに太陽光パネルの設置を併用することで、省エネ効果はさらに拡大します。
長期的な視点で考慮しても、その経済的なメリットは魅力的です。
また、高断熱・高気密の住宅は、結露の発生を効果的に抑えられます。
掃除の手間を軽減するだけでなく、カビやダニの発生リスクも低減可能です。室内の清潔さを保ちやすくなるので、居住環境の衛生面が向上します。
省エネ性能表示制度の評価方法
引用：省エネ性能表示制度事業者向け概要資料｜国土交通省
建築物の省エネ性能を評価する方法として「自己評価」と「第三者評価」の2種類があります。
自己評価は、国が指定するWEBプログラムまたは仕様基準に沿って、事業者（売主）自身が建築物の省エネ性能を評価する方法です。
自己評価によるラベルは、事業者が直接、住宅性能評価・表示協会のホームページから発行できます。
第三者評価の場合は、第三者の評価機関に依頼して建築物の省エネ性能を評価します。
BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）に基づいて評価が行われ、評価結果にはBELSマークが表示されるのも特徴です。
省エネ性能を評価する流れ
引用：省エネ性能表示制度事業者向け概要資料｜国土交通省
省エネ性能の評価は、以下のステップに従って実施されます。
1.建築物の省エネ性能を評価
建築物の省エネ性能を性能基準（WEBプログラム）または仕様基準（住宅のみ）によって評価します。
2.省エネ性能ラベル・評価書の発行
省エネ性能の評価結果に基づき、自己評価または第三者評価のいずれかの方法で、広告表示に用いるラベル・評価書を取得します。
3.仲介事業者等へ伝達
委託している仲介事業者へ物件情報を連携する場合は、省エネ性能の評価・ラベルを伝達します。
4.ラベルの広告掲載
取得したラベルをインターネット広告、新聞／雑誌広告、折込チラシ、パンフレットなどに掲載します。
また、ラベルは視認性に配慮する必要があり、横幅60mm程度が目安です。
5.評価書を用いた消費者への説明
顧客との商談、物件の契約・引き渡しの際に、ラベルと評価書を用いて省エネ性能について説明します。
再販時も広告表示できるように、省エネ性能ラベル・評価書の保管を推奨しています。
省エネ性能表示制度における将来の展望
以下の施策により、省エネ性能は不動産の価値を左右する重要な要素となります。
- 省エネ基準の適合審査
- 住宅ローン減税
住宅市場における省エネ意識の向上を促す効果が期待されています。
住宅購入者が省エネ性能を重視する動機付けとなり、省エネ住宅の普及を加速させる可能性があります。
省エネ基準適合の義務化
2025年4月から、原則としてすべての新築建築物に対して「省エネ基準適合」が義務付けられます。
建築物省エネ法の改正により、以下の達成を目指すための施策です。
- 2050年のカーボンニュートラル実現
- 2030年の温室効果ガス46％削減（2013年度比）
省エネ基準適合の義務化により、将来的にはより優れた省エネ性能が求められることも予想されています。
2025年度には、建築省エネルギー基準適合義務対象が「住宅」および「小規模建築物」へ拡大される予定です。
省エネ基準不適合の新築住宅は住宅ローン減税
2024年以降、省エネ基準に適合していない新築住宅は、住宅ローン減税の対象外となります。
住宅ローン減税とは、住宅ローンを借入れて住宅購入する場合に、金利負担を軽減するための減税制度です。
減税制度による住宅ローンの負担軽減を期待している人は、住宅の省エネ性能がより重要な判断要素となります。
そのため、物件の省エネ性能を把握できる「省エネ住宅性能表示制度」が欠かせません。
住宅の基準は省エネ性能表示制度で理解できる！
2050年のカーボンニュートラルに向けて、国は段階的に省エネ性能の基準を引き上げていく予定です。
基準に変更があったり新しい制度ができたりすると、省エネ性能を評価する基準も複雑になります。
省エネ性能表示は、現在のところ努力義務とされています。
しかし、住宅販売会社としては、消費者に情報を正確に伝達するのが理想的です。
星の数や数値で性能を確認できる「省エネ性能表示制度」は、一般消費者でも理解しやすい指標です。
日本中央住販も、お客様にわかりやすくお伝えすることに取り組んでいきます。
